Какие-то компании сразу присылают предложение, кто-то может задать дополнительные вопросы.
В результате заказчик получает несколько смет, каждая из которых занимает от 1 до 10 страниц.

Редко кто детально изучает каждую смету. Человек, профессия которого
не связана со строительством, путается в терминах, цифрах
и расчетах. Максимум, что он делает: складывает на калькуляторе все числа и проверяет, сходится ли результат
с общей стоимостью в смете.

Самый простой путь, по которому идут многие заказчики — смотрят на последнюю страницу, где указана общая стоимость дома. И видят очень разные числа:

7 698 098

3

Подрядчик

2

Подрядчик

Заказчик часто выбирает самый дешевый вариант. Так он попадается на удочку, когда подрядчик намеренно занижает смету. Потом во время строительства покупателю приходится постоянно доплачивать.

В результате стоимость дома вырастает на 30 — 40%. Заказчик теряет деньги, нервы и время.

Subject

Подрядчик

и не ошибиться с выбором подрядчика

1

6 630 000

4 622 013

1. Включен ли в расчет проект железобетонных конструкций - подробнее по ссылке.

2. Соответствует ли фундамент грунту вашего участка. Правильно ли выбран тип фундамента, не экономит ли подрядчик на узлах, а соответственно, на арматуре и материалах поможет специалист - подробнее по ссылке.

3. Какая толщина газоблока выбрана для несущих стен.Для теплого дома без дополнительного утепления стен нужны блоки 375— 400 мм, плотностью D400 - подробнее по ссылке.

4. Материал какого производителя выбирает подрядчик. Самый качественный материал у Ytong и Bonolit - подробнее по ссылке - подробнее по ссылке.

5. Из какого материала подрядчик планирует делать межэтажные перекрытия. Отказывайтесь от деревянных перекрытий в пользу пустотных плит ПК и монолитных перекрытий - подробнее по ссылке.

6. Дерево какой сушки подрядчик берет для стропильной системы - подробнее по ссылке.

7. Учтена ли в смете пропитка огне- и биозащитой - подробнее по ссылке.

8. Какой тип металлочерепицы указан в смете. Толщина металлочерепицы должна быть не меньше 0,5 мм. Также проверить, указаны ли в смете дополнительные защитные свойства, например, цинковое покрытие с достаточной толщиной - подробнее по ссылке.

9. Какой толщины указан утеплитель для кровли. Он должен быть не менее 200 мм - подробнее по ссылке.

10. Входят ли в смету административные расходы на бытовку, видеонаблюдение, охрану материалов и подобные услуги - подробнее по ссылке.

11. Что входит в раздел «Прочее», если такой раздел есть в смете - подробнее по ссылке.

На что обращать внимание при проверке дешевой сметы?

Низкая цена за дом может стать ловушкой, которая приведет либо к большим дополнительным расходам по ходу строительства, либо к скорому ремонту всего здания.

Выбирайте подрядчика, который не использует дешевые материалы и делает все согласно СНиПам. Нельзя соглашаться на компромиссы, если вы хотите жить в теплом, крепком доме.

Проверяя смету, обращайте внимание:

1. Какой на участке грунт, его пучинистость;

Более дорогой вариант — монолитная плита и свайно-ростверковый фундамент с перекрытием плитами ПК. Дороже всего обойдется цокольный этаж.

Наименее затратный вариант — лента мелкого заглубления высотой 500—600 мм. На таком фундаменте можно ставить дом, если на участке нет перепадов по высотам и позволяют грунты.

ФУНДАМЕНТ

В смете указан дешевый тип фундамента.

выбор фундамента зависит от двух параметров:

2. Из какого материала строится дом, насколько он будет "тяжелый";

Лента мелкого
заглубления

≈ 450 000

Свайно-ростверковый фундамент
с плитами ПК

≈ 550 000

Монолитная плита

≈ 600 000

Свайно-ростверковый
с монолитными перекрытиями

≈ 650 000

Лента мелкого
заглубления

≈ 800 000

Зная тип грунта, во-первых, вы не будете рисковать устойчивостью дома, если необходима более основательная конструкция.
Во-вторых, не переплатите за дорогой тип фундамента.

Многие строительные компании выбирают фундамент по принципу «мы знаем, как его правильно ставить».

При этом не смотрят на грунт и вес здания.

80 000 — 550 000 р.

разница между самым дешевым и самым дорогим фундаментом для дома 100 м²

Доплата выше сметы:

Задача проектировщика КЖ — рассчитать узлы и элементы здания, прочность, деформативность строящегося дома. На основе расчетов он разрабатывает чертежи железобетонных конструкций.

*В строительных компаниях может работать штатный проектировщик КЖ. Если его услуги включены в смету, сумма строительных работ, соответственно, будет выше.

от 50 000 р.

в среднем стоят услуги по разработке проекта КЖ

Уточните, включены ли в смету услуги проектировщика
КЖ (конструкций железобетонных).

Увеличение каждого параметра на 10 см при одной и той же площади фундамента приведет
 к увеличению стоимости на 25%.

*Правильные параметры может посчитать проектировщик КЖ.

Доплата выше сметы:

В штате нет проектировщика железобетонных конструкций.

Подрядчик выбрал правильный тип фундамента, но экономит на параметрах.

Например:

Бывает так, что в двух сметах указан один и тот же тип фундамента, например, монолитная плита. Но стоимость предложений существенно различается.
В таком случае надо смотреть на параметры, которые учитывает подрядчик.

от 150 000 р.

разница в стоимости фундамента 100 м2 из-за выбора плит с разными параметрами

В смете обращайте внимание на тип фундамента, толщину плиты, высоту и ширину ребер жесткости.

Если подрядчик не проектирует железобетонные конструкции, такой проект можно заказать у специализированных компаний.
Так вы гарантированно получите устойчивый и крепкий дом.

Также на основе проекта КЖ можно сверять, насколько правильно подрядчик рассчитывал объемы строительных материалов.

Доплата выше сметы:

от 100 000 р.

Доплата выше сметы:

В эконом варианте подрядчик может нарушить технологию установки свай. Если строитель предлагает пробурить скважину в грунте и залить бетоном — знайте, такие сваи будут кривыми из-за того, что грунт в процессе установки осыпается. Такие сваи ставятся без гидроизоляции, ржавчина очень скоро съест арматуру.

На сваях нельзя экономить: они должны устанавливаться
в жесткой опалубке с гидроизоляцией.

Стяжка толщиной 10—14 см стоит дешевле, чем монолитная плита. Нельзя говорить о типе пола, пока конструктор не рассчитает нагрузку. В плитном фундаменте с ребрами жесткости нагрузку дома несут на себе и ребра жесткости, и плита. Если сделать стяжку, нагрузку будут нести только ребра. Конструктор берет в расчет параметры дома и определяет, какой пол можно устанавливать.

от 50 000 р.

Доплата выше сметы:

Чтобы намеренно удешевить смету, подрядчик может умышленно рассчитать меньшее количество арматуры, чем это нужно на самом деле.

Доплата выше сметы:

100 000 р.

разница между стяжкой и монолитной плитой в основании для дома 100 м2

Нарушается технология установки буроналивных свай.

Подрядчик берет меньше арматуры.

Предлагается установить стяжку вместо монолитной плиты.

150 000 р.

Доплата выше сметы:

Подрядчик указал в расчете фундамент на стены из газобетона, но не учел кирпичную облицовку.
Чтобы сделать внешние стены из кирпича шириной 120 мм, нужно:

Уменьшить внутреннюю площадь дома.

НАПРИМЕР:

Чтобы удешевить смету, подрядчик может сделать расчет фундамента, ширина которого не сможет уместить облицовку клинкерным кирпичом. Следовательно, в смете будет указан более дешевый вариант, чем нужен на самом деле.

Проверяйте, соответствует ли ширина фундамента толщине стен с облицовкой кирпичом. Если стены устанавливаются только из газобетона, ширина фундамента может быть на ⅓ уже ширины газобетонного блока.

Указано в смете за дом 240 м2

Фундамент рассчитан на стены без учета облицовки кирпичом.

Ширина фундамента в смете не учитывает ширину облицовочного кирпича. В таком случае ширина ростверка должна быть больше ширины газобетонного блока на 12 см.

Подрядчик учел в смете, что поверх блока будет лежать облицовочный кирпич и заложил в смету фундамент соответствующей ширины.

Фундамент - 300 000 р.

-

Фундамент - 550 000 р.

+

НЕСУЩИЕ СТЕНЫ

Клиент редко прописывает в запросе конкретную толщину стен. Недобросовестный подрядчик может воспользоваться этим и указать материал дешевле, чем нужно на самом деле. Например, посчитать стоимость более дешевых газоблоков 300 мм вместо необходимых блоков толщиной 375 мм.

В условиях умеренного климата стены толщиной 300 мм возводятся только для складов и производственных помещений.
В домах такие стены нужно утеплять, о чем производитель может намеренно умолчать в смете.

150 000 р.

Доплата выше сметы:

Проверяйте, какая толщина газоблока для возведения несущих стен указана в смете. Для теплого дома без дополнительного утепления нужны блоки 375— 400 мм, плотностью D400.

Указано в смете за несущие стены для двухэтажного дома 100 м2 в основании

Газобетонный блок
300 мм с утеплителем

Газобетонный блок 375 - 400 мм, плотность D400

300 мм

-

400 000 р.

Газобетонный блок
300 мм

Чтобы отапливать такой дом зимой и охлаждать летом, нужно постоянно вкладывать немало денег.

550 000 р.

550 000 р.

+

+

-

Подрядчик учел в смете, что на такую толщину стен нужен утеплитель.

На утепление стен уйдет лишнее время, а значит, и деньги за работу.

Подрядчик сразу учел толстые блоки. Для внешних стен подходит наиболее широкий и наименее плотный материал. Такой газобетон держит тепло без дополнительных материалов.

Подрядчик делает расчет на тонкие стены.

100 000 р.

Доплата выше сметы:

Крупные строительные компании чаще всего используются газобетонные блоки Bonolit или Ytong. Если в смете не указан производитель, скорее всего подрядчик поставит стены из несертифицированного газобетонного блока.

В результате Заказчик в процессе черновой отделки потратит больше материала на выравнивание стен.

Уточняйте, газобетон какого производителя использует подрядчик. Самый качественный материал у Ytong и Bonolit.

Указано в смете за материал несущих стен для двухэтажного дома
100 м2 в основании

340 000 р. – 450 000 р.

290 000 р.

Стену не нужно дополнительно выравнивать: достаточно одного тонкого слоя штукатурки.

Блоки будут укладываться на клей. Кладка получится тонкошовной, а дом теплым.

У дешевых газоблоков поверхность неровная: перепады могут достигать 4—5 мм. В результате на выравнивание стены потребуется больше штукатурки.

Из-за плохой геометрии дешевого блока, его нужно срезать. Рабочие не хотят этим заниматься, потому что на срезание уходит много времени, а им и так мало заплатили. В итоге блоки особо не ровняют и кладут на толстый шов.

Швы между блоками будут толстые. Появятся дополнительные мостики холода. К тому же толстый шов не держит нагрузку при усадке дома. В итоге, в стенах появляются трещины, в том числе, сквозные.

Производитель не указан
(2900 р./м3)

Газобетонные блоки Bonolit (от 7500 р./м3), Ytong (от 8950 р./м3)

-

Блоки Ytong чуть прочнее, чем Bonolit. Подрядчик берет качественный материал с ровной поверхностью.

+

Подрядчик берет дешевый газобетон.

внутренние стены

В смете не учтены межкомнатные перегородки.

140 000 р.

Доплата выше сметы:

Часто клиенты не пишут в техзадании, что дом нужно разделить на комнаты. Как правило, делается это неосознанно.
Заказчик думает, что деление на комнаты — это само собой разумеющееся задание
и уже включено в смету. Подрядчик может воспользоваться невнимательностью клиента и умышленно не посчитать в смете перегородки.

Проверяйте, указаны ли в смете внутренние стены.

Доплата выше сметы:

Выбирайте подрядчика, который указывает в смете дерево камерной сушки.

Для стропильной системы лучше выбирать дерево камерной сушки, так как деформация у него меньше, чем у обычного дерева.

150 000 р.

400 000 р.

-

+

стропильная система

50 000 р.

Межэтажные перекрытия

В смете указаны деревянные межэтажные перекрытия.

В малоэтажном строительстве каменных домов используются четыре типа перекрытий. Самые популярные из них:

1. Перекрытие заводскими пустотными плитами ПК с монолитными участками. Часто используются в строительстве каменных домов, так как обладают отличными звукоизоляционными и противопожарными свойствами;


2. Cборные с заполненными блоками;


3. Монолитное перекрытие. Более дорогое перекрытие, имеет лучше звукоизоляцию, но стоят значительно дороже.

Чтобы удешевить смету, подрядчик может указать деревянные перекрытия. Их тоже можно использовать, но при этом пожертвовать комфортом. В таком доме будет плохая шумоизоляция.

250 000 р.

Доплата выше сметы:

Проверяйте, какой тип межэтажных перекрытий указан в смете. Отказывайтесь от деревянных перекрытий в пользу пустотных плит.

Указано в смете за межэтажные перекрытия для двухэтажного дома 100 м2 в основании

Деревянные межэтажные перекрытия

Перекрытия пустотными плитами ПК ЖБИ

Пустотные заводские плиты стоят дороже деревянных перекрытий, но обладают хорошей шумоизоляцией и противопожарными свойствами.

Деревянные перекрытия отлично пропускают звук. Шумоизоляция в доме будет плохая.

Компания берет древесину естественной сушки.

Стропильная система

Компания берет древесину естественной сушки.

Не во всех сметах предусмотрена биозащита.

Указано в смете за стропы на дом 240 м2

50 000 р.

35 000 р.

Доплата выше сметы:

Доплата выше сметы:

Стропильная система.
Сушка: естественная

Стропильная система.
Сушка: камерная

Выбирайте подрядчика, который указывает в смете дерево камерной сушки.

Для стропильной системы лучше выбирать дерево камерной сушки, так как деформация у него меньше, чем у обычного дерева.

Пропитка дерева биозащитой дает дополнительную гарантию, что насекомые не повредят деревянные элементы дома. Пропитанное биозащитой дерево обладает дополнительной огнестойкостью.

Спросите подрядчика, учел ли он в смете пропитку биозащитой.

Чтобы удешевить смету, подрядчик покупает сырое дерево и сушит его на складе. Влагомер покажет, что дерево сухое. Но в древесине остаются насекомые, со временем появится грибок и скоро стропы нужно будет менять.

Дерево, высушенное в камере, подвергается термообработке. Эта процедура убивает живые организмы внутри древесины, а также значительно уменьшает естественную деформацию конструкции. Такие стропы прослужат долго.

450 000 р.

500 000 р.

-

+

Проверяйте, какой тип металлочерепицы указан в смете.

Крыша

Подрядчик берет тонкую металлочерепицу.

Указано в смете за крышу 110 м2

40 000 р.

разница в стоимости между плохим и хорошим кровельным материалом.

Доплата выше сметы:

Металлочерепица ….. мм

Металлочерепица
GRAND LINE, цинк, 0.5 мм

Итоговая стоимость может выглядеть меньше из-за того, что подрядчик указал дешевый материал для кровли.

Для металлочерепицы важны два параметра:
1. толщина металла, которая не должна быть менее 0,5 мм.
2. Количество цинка на квадратный метр. Хороший вариант — 260 гр./м2.

Тонкая металлочерепица быстро изнашивается. Гарантия на этот материал меньше.

Прочный материал служит десятилетиями.

-

67 000 Р.

100 000 Р.

+

В смете указан тонкий утеплитель.

Указано в смете за крышу 119 м2

50 000 р.

разница в стоимости между тонким и плотным слоем утеплителя

Доплата выше сметы:

Чтобы сэкономить многие строительные компании либо не ставят утеплитель вовсе, либо могут поставить 100-150 мм утеплителя, что негативно скажется на теплоизоляции дома.

Проверяйте, какой толщины указан утеплитель для кровли. Он должен быть не менее 200 мм.

150 мм

Утеплитель плитный, толщина утепления 150 мм

Помимо того, что мансардный этаж или чердак будет промерзать, под крышей будет скапливаться конденсат. Это негативно отразиться на материалах, и дом скоро придется ремонтировать.

45 000 р.

-

Утеплитель плитный, толщина утепления 200 мм

Внутри дома лучше сохраняется тепло. В дальнейшем можно хорошо сэкономить на отоплении.

72 000 р.

-

В смете не предусмотрены дополнительные элементы.

до 200 000 р.

Доплата выше сметы:

Итоговая стоимость проекта может выглядеть сильно меньше из-за того, что подрядчик не включил в смету водосточную систему, подшив свесов, снегозадержатели.

Дополнительные расходы

В смете указана неполная стоимость доставки

Подрядчик не указывает расходы на организацию строительства

до 300 000 р.

до 200 000 р.

Доплата выше сметы:

Доплата выше сметы:

Доставку в смету могут вообще не включить или написать условия мелким шрифтом. Например, указать, что доставка материалов стоит 100 000 рублей, а в скобках написать условие, что это цена доставки 30 кубических метров. Потом окажется, что на дом нужно 100 м3. Таким образом цена вырастет в 3 раза.

В стоимость проекта должны входить расходы, которые связаны с организацией строительства. В противном случае заказчику придется по ходу работ решать проблемы с доставкой материалов, вывозом мусора, размещением строителей. Это дополнительные, и немалые траты.

В смету должны входить расходы, связанные с логистикой, вывозом мусора, проживанием рабочих.

В смету включен раздел «Прочее».

60 000 – 200 000 р.

может составлять смета на «прочие расходы» для дома за 4 млн рублей. На деле это пункты из разных разделов сметы

Доплата выше сметы:

Чтобы уменьшить стоимость по отдельным позициям, строительные компании выносят свои издержки отдельно в «накладные расходы».

Называться они могут по-разному «Прочие», «Накладные расходы», «Амортизация инструмента», «Амортизация инвентаря». Так подрядчик визуально уменьшает стоимость по отдельным расходам. То есть чтобы показать заказчику стоимость фундамента на 100 000 меньше, можно вынести эти 100 000 в раздел «Прочие/амортизация инвентаря».

Эта статья расходов может составлять от 1.5% до 5% от общей суммы сметы.

В смете не должно быть разделов типа «Прочее». Если такой раздел есть, проверяйте внимательно: вероятнее всего каждый пункт можно перенести в другой раздел сметы.